Kupovina stana u Torontu

 

Pitanja i odgovori:

Pitanje 1:

Imamo par pitanja u vezi opcije kupovine stana u centru Missisauga!?

1. Da li možemo za 200.000,00 CAD$ u centru Mississauge kupiti stan (two-bedroom apartment)?

2. Koliki bi bio porez na imovinu ako imamo status stranaca, a koliki ako imamo permanent residence status?

3. Koja je procedura za kupovinu stana za strance?

4. Koliki bi bio porez od rente, ako imamo status stranaca, a koliki ako imamo permanent residence status?

5. Koliko se otprilike plaća iznajmljivanje stana u down-town Mississauga?

Odgovor:

1. Prosečna cena stana (two-bedroom apartment) u Torontu (Municipality) je od 230.000,00 do 400.000,00 CAD$, odnosno još preciznije u Missisaugi, 350 CAD$ po kvadratnoj stopi za “resale condos in prime buildings” i 450 CAD$ po kvadratnoj stopi za stanove u izgradnji “pre-construction, new builder luxury condominiums”.

U Torontu su cene nešto više i iznose: 550 CAD$ po kvadratnoj stopi za “resale condos in prime buildings” i 700 CAD$ po kvadratnoj stopi za stanove u izgradnji “pre-construction, new builder luxury condominiums”.

2. Nerezidenti plaćaju istu „Property Tax” taksu kao i kanadski rezidenti a visinu ove takse uređuju gradske opštine (0.7458% u Torontu i 0.9266% u Mississauga u 2013-oj godini).

Nerezidenti (kupci) plaćaju istu i “Land Transfer Tax” a visinu te takse uređuju provincijski propisi. Ti propisi su prilično kompleksni!

Ako ste kupili recimo nekretninu za 260.000,00 CAD$ u Ontariju, 0,5% naplaćuje se od prvih 55.000,00 CAD$; 1% naplaćuje se na iznos od 55.000,00 do 250.000,00 CAD$, a 1,5% naplaćuje se na 250.000,00 do 400.000,00 CAD$.

Za nerezidente koji nameravaju da žive u kupljenom apartmanu u periodu od 9 meseci od kupovine apartmana, postoje umanjenja takse.

3. Rezidenti mogu dobiti i 75% kredita za pokriće cene stana na rok otplate i do 25 godina. Nerezidenti takođe mogu dobiti kredit do 65% od cene stana ali sa sopstvenim učešćem od 35% i većom kamatnom stopom.

Kvalifikacija za dobijanje kredita je slična kao i u ostalim zemljama. Dokazuje se poreklo novca, finansijska likvidnost, posedovanje nekretnina u drugim zemljama, stabilnost posla, pozicije na poslu, visina plate, visina ostalih zaduženja u drugim zemljama, itd. Naravno, svaka finansijska institucija u Kanadi koja daje kredit ima i neke svoje dodatne uslove a i procenu kvaliteta zahteva za kredit vrši saglasno svojim normativima. 

Odobrenje kredita može potrajati od 24 do 48 sati za rezidente (za nerezidente i duže) nakon podnošenja zahteva i dokumentacije. Kod pripreme zahteva i dokumentacije neophodna je pomoć advokata i/ili notara u Kanadi radi uređenja iste i registracije kod „Land Titles Office” kao i advokata van Kanade u zemlji porekla (boravišta podnosioca zahteva - kupca stana), radi uređenja i sertifikacije dokumentacije koja dolazi iz te zemlje.

4. Kada nerezident prodaje nepokretnost u Kanadi, dužan je platiti odgovarajući iznos poreza na bilo koji kapitalni dobitak. Normalne kanadske porezne stope do 50% od dobiti se primenjuju.

Međutim, nerezident je dužan platiti procenu poreza pre prodaje u iznosu od 25% od dobiti. Ovaj iznos će biti zadržan od strane prodavčevog advokata sve dok se ne dobije potvrda o prodaji „clearance certificate” od „Canada Revenue Agency (CRA)” u kojoj su skinuti svi kondicionali vezani za prodajni ugovor. Taj sertifikat se obično čeka od 6 do 8 nedelja. Ako se potvrda ne dobije, kupac je dužan umanjiti iznos u procentu od prodajne cene (obično 25-50%).

Na dan isteka roka ili neposredno pre, novac od prodaje se prebacuje na prodavčevog advokata a on dalje prebacuje na prodavca i tek tada se vrši prenos vlasništva na kupca. Prodavac nerezident treba da podnese prijavu poreza na dohodak za godinu u kojoj se odvija prodaja i može da očekuje ​​da će dobiti povrat dela plaćenog poreza.

Način oporezivanja kanadskih nekretnina zavisi od toga da li se nekretnina koristi za prebivalište, za vođenje biznisa ili za iznajmljivanje. Ako se koristi za iznajmljivanje, 25% non-resident takse se plaća na bruto najam a taj iznos plaća stanar. Međutim, ako koristite usluge profesionalnog iznajmljivača (property manager) on će, po zakonu, da zadrži 25% od bruto prihoda od izdavanja i to prijaviti “Canada Revenue Agency”.

Zatim, iduće godine, na dan 31.03. ili neposredno pre, profesionalni iznajmljivač (property manager) izdaje obrazac NR4 i onda Vi imate pravo da podnesete poresku prijavu najkasnije do 30.06. i da dobijete povraćaj dela sredstava kroz pravdanje troškova.

5. Mnoge zemlje imaju potpisane Sporazume (Ugovore) o izbegavanju dvostrukog oporezivanja. Sporazum o izbegavanju dvostrukog oporezivanja između Srbije i Kanade je stupio na snagu 01.01.2014 godine.

Kakva je pravna situacija u slučaju kada postoji Sporazum (Ugovor) o izbegavanju dvostrukog oporezivanja?

Sporazum o izbegavanju dvostrukog oporezivanja između Srbije i Kanade primenjuje se na lica koja su rezidenti jedne ili obe države ugovornice.

U nastavku teksta prezentiramo Vam deo teksta (tumačenja) ovog Sporazuma, koji je najznačajniji za sve individualne slučajeve na koje se odnosi ovaj Sporazum.

Pod izrazom „rezident države ugovornice”, a za potrebe ovog ugovora, označava se lice koje,

prema zakonima te države, podleže oporezivanju u toj državi po osnovu svog prebivališta, boravišta, sedišta uprave ili drugog merila slične prirode. Izraz obuhvata i tu državu, njenu političku jedinicu ili jedinicu lokalne samouprave ili bilo koju agenciju ili pravno lice koje u potpunosti poseduje ta država, politička jedinica ili

jedinica lokalne samouprave. Ovaj izraz ne obuhvata lice koje u toj državi podleže

oporezivanju samo za dohodak iz izvora u toj državi ili samo za imovinu koja se u

njoj nalazi.

Saglasno članu 2. ovog ugovora, on se primenjuje na poreze na dohodak i na imovinu koju zavodi država ugovornica i, u slučaju Srbije, ili njene političke jedinice ili jedinici lokalne samouprave, nezavisno od načina naplate. Porezima na dohodak i na imovinu smatraju se svi porezi koji se zavode na ukupan dohodak, na ukupnu imovinu ili na delove dohotka ili imovine, uključujući poreze na dobitak od otuđenja pokretnih stvari ili nepokretnosti, kao i poreze na prirast imovine.

Postojeći porezi na koje se primenjuje ovaj ugovor su u slučaju Srbije:

- porez na dobit pravnih lica

- porez na dohodak građana

- porez na imovinu

Postojeći porezi na koje se primenjuje ovaj ugovor su u slučaju Kanade, porezi koje zavodi Vlada Kanade u skladu sa Zakonom o porezu na dohodak.

Saglasno članu 6. ovog ugovora, dohodak koji rezident države ugovornice ostvari od nepokretnosti (uključujući dohodak od poljoprivrede ili šumarstva) koja se nalazi u drugoj državi ugovornici može se oporezivati u toj drugoj državi. Za potrebe ovog ugovora, izraz „nepokretnost” ima značenje prema odgovarajućem poreskom zakonu države ugovornice u kojoj se odnosna nepokretnost nalazi. Ovaj izraz u svakom slučaju obuhvata pripatke nepokretnosti, stočni fond i opremu koja se koristi u poljoprivredi i šumarstvu, prava na koja se primenjuju odredbe opšteg zakona o zemljišnoj svojini, plodouživanje nepokretnosti i prava na promenljiva ili stalna plaćanja kao naknade za iskorišćavanje ili za pravo na iskorišćavanje mineralnih nalazišta, izvora i drugih prirodnih bogatstava; brodovi i vazduhoplovi ne smatraju se nepokretnostima.

Odredbe stava 1. ovog člana primenjuju se na dohodak koji se ostvari neposrednim korišćenjem, iznajmljivanjem ili drugim načinom korišćenja nepokretnosti. Odredbe st. 1. i 3. ovog člana primenjuju se i na dohodak od nepokretnosti preduzeća i na dohodak od nepokretnosti koja se koristi za obavljanje samostalnih ličnih delatnosti.

Saglasno članu 13. ovog ugovora uređuje se pitanje vezano za “kapitalnu dobit”. Pa tako, dohodak i dobitak koji ostvari rezident države ugovornice od otuđenja nepokretnosti koja se nalazi u drugoj državi ugovornici, može se oporezivati u toj drugoj državi. Dobitak od otuđenja pokretnih stvari koje čine deo poslovne imovine stalne poslovne jedinice koju preduzeće države ugovornice ima u drugoj državi ugovornici ili od pokretnih stvari koje pripadaju stalnoj bazi koju koristi rezident države ugovornice u drugoj državi ugovornici za obavljanje samostalnih ličnih delatnosti, uključujući i prihode od otuđenja te stalne poslovne jedinice (same ili zajedno sa celim preduzećem) ili stalne baze, može se oporezivati u toj drugoj državi. Dobitak preduzeća države ugovornice od otuđenja brodova ili vazduhoplova koji se koriste u međunarodnom saobraćaju ili od pokretnih stvari koje služe za korišćenje tih brodova ili vazduhoplova oporezuje se samo u toj državi. Dobitak koji ostvari rezident države ugovornice od otuđenja akcija ili uporedivih interesa koji više od 50 odsto svoje vrednosti ostvaruju neposredno ili posredno od

nepokretnosti koja se nalazi u drugoj državi ugovornici, može se oporezivati u toj drugoj državi. Dobitak od otuđenja bilo koje imovine, osim imovine navedene u st. 1, 2, 3. i 4. ovog člana, oporezuje se samo u državi ugovornici čiji je rezident lice koje je otuđilo imovinu. Odredbe stava 5. ovog člana ne utiču na pravo države ugovornice da zavede, u skladu sa svojim zakonom, porez na dobitak od otuđenja bilo koje imovine (osim imovine na koju se primenjuje stav 7. ovog člana) koji ostvari fizičko lice rezident druge države ugovornice a koje je bilo rezident prvopomenute države u bilo kom periodu u toku šest godina koje neposredno prethode otuđenju imovine.

Ako fizičko lice prestane da bude rezident države ugovornice i zbog tog razloga se po zakonima te države tretira kao da je otuđilo imovinu pre nego što je prestao da bude rezident te države i shodno tome oporezuje u toj državi i, u bilo koje vreme kasnije, postane rezident druge države ugovornice, druga država ugovornica može da oporezuje dobitak u vezi sa imovinom samo u meri u kojoj taj dobitak nije ostvaren dok je fizičko lice bilo rezident prvopomenute države. Ova odredba se ne primenjuje na imovinu, dobitak koji je druga država, u skladu sa ovim članom, mogla da oporezuje, osim u skladu sa ovim stavom, ako je fizičko lice ostvarilo dobitak pre nego što je postalo rezident druge države. 

Saglasno članu 22. ovog ugovora uređuje se pitanje “poreza na imovinu”. Imovina koja se sastoji od nepokretnosti koju poseduje rezident države ugovornice i koja se nalazi u drugoj državi ugovornici, može se oporezivati u toj drugoj državi. Imovina koja se sastoji od pokretnih stvari koje predstavljaju deo poslovne imovine stalne poslovne jedinice koju preduzeće države ugovornice ima u drugoj državi ugovornici ili od pokretnih stvari koje pripadaju stalnoj bazi koja služi rezidentu države ugovornice u drugoj državi ugovornici za obavljanje samostalnih ličnih delatnosti, može se oporezivati u toj drugoj državi. Imovina koja se sastoji od brodova i vazduhoplova kojim preduzeće države ugovornice obavlja međunarodni saobraćaj i pokretnih stvari koje služe za korišćenje tih brodova i vazduhoplova oporezuje se samo u toj državi. Sva ostala imovina rezidenta države ugovornice oporezuje se samo u toj državi.

Saglasno članu 23. ovog ugovora uređuje se pitanje “otklanjanja dvostrukog oporezivanja”. U slučaju Srbije, dvostruko oporezivanje se otklanja tako što, ako rezident Srbije ostvaruje dohodak ili poseduje imovinu koja se može oporezivati u Kanadi, Srbija odobrava: a) kao odbitak od poreza na dohodak tog rezidenta iznos jednak porezu na dohodak koji je plaćen u Kanadi i/ili b) kao odbitak od poreza na imovinu tog rezidenta, iznos jednak porezu na imovinu koji je plaćen u Kanadi.

Taj odbitak i u jednom i u drugom slučaju ne može biti veći od dela poreza na dohodak ili poreza na imovinu, kako je obračunat pre izvršenog odbijanja, koji odgovara, zavisno od slučaja, dohotku ili imovini koji se mogu oporezivati u Kanadi.

Ako su, u skladu sa bilo kojom odredbom ovog ugovora, dohodak koji ostvari ili imovina koju poseduje rezident Srbije izuzeti od oporezivanja u Srbiji, Srbija može, pri obračunavanju poreza na ostali dohodak ili imovinu tog rezidenta, da uzme u obzir izuzeti dohodak ili imovinu.

U slučaju Kanade, dvostruko oporezivanje se otklanja na sledeći način: a) u skladu sa postojećim odredbama zakona Kanade koji se odnose na odbijanje poreza plaćenog van teritorije Kanade od poreza koji se plaća u Kanadi i u skladu sa kasnijim izmenama ovih odredaba - koje ne utiču na njihov opšti princip - i ako se prema zakonima Kanade ne predviđa veće umanjenje ili oslobođenje, porez koji se plaća u Srbiji na dobit, dohodak ili dobitak koji nastaju u Srbiji, odbija se od kanadskog poreza koji se plaća na taj dohodak, dobit ili dobitak i/ili b) u skladu s bilo kojom odredbom ovog ugovora, dohodak koji ostvari ili imovina koju poseduje rezident Kanade izuzeti od oporezivanja u Kanadi, Kanada može, pri obračunavanju poreza na ostali dohodak ili imovinu, da uzme u obzir izuzeti dohodak ili imovinu.

Za potrebe ovog člana Ugovora, dobit, dohodak ili dobitak rezidenta države ugovornice koji se, u skladu sa odredbama ovog ugovora, mogu oporezivati u drugoj državi ugovornici, smatra se da nastaju iz izvora u toj drugoj državi.

6. Godine 2005-te donet je „Provincial Budget, Property Transfer Tax (PTT)”. Saglasno istom, sada je od prenosa poreza na imovinu, oslobođeno lice koje kupuje svoj prvi stan, ukoliko ispunjava i ostale uslove: da je kanadski državljanin ili da ima stalni boravak u Kanadi i ukoliko nikada nije imao u vlasništvu stan bilo gde u svetu; da je živeo u pokrajini najmanje godinu dana pre kupovine stana; da je podneo najmanje dve poreske prijave u poslednjih šest godina i da kupljeni stan predstavlja njegovo primarno prebivalište u prvoj godini vlasništva. Uz to, postoje i poreske olakšice za „first time buyer” a one se razlikuju od regiona do regiona.

U decembru 2007 godine „Ontario Provincial Land Transfer Tax” je ustanovio poreske olakšice za „first time buyers” do 2.000,00 CAD$ koje se sada odnose i na preprodaju kao i na kupovinu novoizgrađenih domova. Isto tako, od februara 2008 godine, Toronto ima svoj „Land Transfer Tax” koji omogućuje „first time buyers” da dobiju taksenu olakšicu. Clearance Certificate je uobičajena naknada koja se plaća kod kupoprodaje nepokretnosti od strane prodavca. Visina te naknade je obično u rasponu od 300 do 1000 CAD$, u zavisnosti od složenosti posla.

Porez na kapitalne dobitke se ne plaća ukoliko u stanu živite! Goods and Services Tax (GST) od 5% plaća se samo na novoizgrađenim kućama (stanovima) i često bude uključena u prodajnu cenu. Novi kupci stanova čija je cena 350.000,00 CAD$ ili manje može podneti zahtev za delimični povraćaj od 5% GST koji se obračunava na nabavnu cenu ako kuća ili stan predstavljaju primarno mesto stanovanja.

Za kuće ili stanove od 350.000,00 CAD$ i 450.000,00 CAD$ pre odbitka PDV-a, odnosno GST-a, porez se smanjuje proporcionalno. Nove kuće ili stanovi po ceni od 450.000,00 CAD$ ili više ne oslobađaju se ovog poreza. Nema PDV-a, odnosno GST-a kod preprodaje stanova i kuća, osim ako je izvršeno značajno renoviranje.

Pokrajinski Porez na promet (PST) kreće se od 0 do 10%, i po pravilu je uključen u prodajnu cenu.

Harmonizovani porez na promet (HST) je kombinacija GST i PST i primenjuje se u Britanskoj Kolumbiji, Ontariju, New Brunswicku, Newfoundlandu i Labradoru, i Novoj Scotii. HST naplaćuje „Canada Revenue Agency” i odgovarajuće iznose od tog poreza doznačuje kanadskim provincijama i teritorijama. Svaka provincija, osim Alberte implementira ili provincijski porez na promet ili Harmonizovani porez na promet. Teritorije Yukon, Northwest Territories i Nunavut nemaju ni HST ili teritorijalni porez na promet. Samo GST prikupljaju. Te tri severne jurisdikcije su subvencionirane od strane Savezne vlade, a njihovi stanovnici dobijaju neke dodatne poreske olakšice zbog visokih troškova života na severu. HST je primenljiva na većinu robe, usluga i proizvoda široke potrošnje, uključujući nove domove. Popusti se daju za izgradnju ili kupovinu većine novoizgrađenih ili značajno obnovljenih kuća koje se koriste kao primarna mesta življenja. HST se odnosi i na sve troškove i naknade vezane uz kupovinu nekretnina uključujući pravne (javnobeležničke naknade, honorare za posrednike), troškove grejanja, struje, plina, detektore dima, gašenja požara, popravke, kablovsku TV, internet, troškove renoviranja, krečenja i drugih stručnih usluga.

Property Tax (PT) je porez na imovinu, tj to je godišnja naknada koja se obračunava unutar lokalnih zajednica, što znači da postoji mnogo različitih stopa unutar svake pokrajine. U Mississaugi je PT - 0.908370%. U Torontu je PT - 0.7230085%.

Razlika između poreza na imovinu (PT) i poreza na promet nekretnina (PTT) je da se PTT plaća jednokratno, nakon prodaje nepokretnosti, a PT se plaća godišnje, lokalnim vlastima.

7. Od ostalih troškva, Realtor's fee je naknada koju Agentu isplaćuje prodavac i ona iznosi između 3% i 7% od tržišne vrednosti nepokretnosti.

Kao opšte pravilo važi da Agentu pripada 7% na prvih 100.000,00 CAD$ od prodajne cene, a 3% na ostatak. Prodavac takođe plaća i GST, odnosno PDV u visini od 5% na iznos agentovog honorara.

Appraisal Fee, je naknada za procenu vrednosti nepokretnosti, koju zahteva finansijska institucija koja odobrava kredit, i iznosi između 150 i 250 CAD$ i nju plaćate Vi.

Survey Fee, je naknada za proveru vlasništva i stanja nepokretnosti, koju zahteva finansijska institucija koja odobrava kredit, i iznosi između 150 i 350 CAD$ i nju plaćate Vi takođe.

Lawyer's Fees, je advokatski honorar u iznosu od 500 do 2000 CAD$, za razmatranje ponuda za kupovinu, za proveru vlasničkih prava nad nekretninom, za pripremu dokumentacije za uspostavljanje hipoteke, za proveru kupoprodajnog ugovora i uslova za zaključenje i ispunjenje istog.

Home Inspection Fee je honorar za inspekciju koja se obavlja na zahtev kupca da bi se videlo u kakvom stanju je stan ili kuća koja se prodaje ili kupuje. Taj honor iznosi obično oko 450 CAD$.

Property Insurance je osiguranje imovine. Visina te sume varira od Insurance Brocker-a do Brocker-a.

Service Charges su troškovi novih usluga i mogu biti u rasponu od 35 do 50 CAD$, zavisno od zahtevane usluge.

Condominium (Strata) Fees je naknada za stan i naplaćuje se mesečno i pokriva osiguranje zgrade i održavanje zgrade. „Building’s property manager” će Vas upoznati sa visinom ove naknade. Za novoizgrađene apartmane vrednosti od oko 250.000,00 CAD$, očekivani Condominium (Strata) Fees je oko 200 CAD$ mesečno (to varira od zgrade do zgrade).

Što se tiče cene iznajmljivanja stana, ona zavisi od veličine stana, uređenosti stana i zgrade kao i lokacije, i cena može bitno da varira. Pa tako, u Mississauga, za one-bedroom apartmane prosečna cena ide od 600 do 800 CAD$; za two-bedroom apartmane prosečna cena ide od 700 do 1100 CAD$. U Torontu, za one-bedroom apartmane prosečna cena ide od 700 do 900 CAD$ a za two-bedroom apartmane prosečna cena ide od 750 do 1200 CAD$.

Napomena: U ovoj rubrici “Pitanja i Odgovori” obrađeni su virtuelni primeri zahteva kandidata saglasno zakonskim propisima domaćeg i međunarodnog prava, koji su bili na snazi u trenutku prezentacije virtuelnih primera. Cilj ove prezentacije je da se ukaže na ozbiljnost svakog od postupaka koji se tiču ostvarivanja i zaštite ličnih, porodičnih, naslednih i obligacionih prava fizičkih i pravnih lica u zemlji svog porekla i u zemlji svog prebivališta odnosno boravišta.

Ukoliko ste pokrenuli neki postupak pred domaćim ili stranim organima, isti će se voditi po propisima koji su bili na snazi u trenutku pokretanja postupka, uz određene izuzetke. S toga je vrlo važno da budete upoznati sa svim izmenama propisa koji se direktno primenjuju na Vaš slučaj. U tom smislu preporučujemo da kontaktirate advokate, odnosno nadležne institucije i informišete se o najnovijim propisima.